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2026-06-03
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个案回放
“40万元维修费纯属信口开河”？
黄氏两兄弟和唐小姐是表兄妹，祖上在广州老东山有一幢330平方米老宅，祖辈把房子留给两姐弟，也就是黄氏兄弟的爸爸和唐小姐的妈妈。如今，老人都去世了，唐小姐早年也移居法国，属于她家的那部分房产一直用于出租。近日，三人为这幢老宅长年累月的修缮费用闹得不可开交。
原来，黄氏兄弟一直居住在这幢楼龄近七十年的老宅，从上世纪80年代开始，他们就一直承担不断维护、维修的工作，大到更换整套房子的给排水系统、更换窗户、翻修天台、阳台，小到室内的各种小修小补。几十年下来也是一笔不小的开支，加上物价因素，折合成现在的价值，费用更加厉害。
为了分摊房屋维修费用，黄氏兄弟多次向唐小姐提出，但对方长期不太理会。到最后，两兄弟干脆找律师帮助，直接把唐小姐告上法庭，要求她一次性偿还修缮及相关劳务费40万元（内含房屋管理劳务费8万元）。
唐小姐则提出两位表兄一直不能提供完整的费用开支单据，40万元纯属信口开河，毫无依据，加上有些费用发生历时超过30年，在法律层面已错过了追讨期。
庭审时，黄氏兄弟说出了自己的难处，一幢楼龄这么长的房子，漏雨、漏水、漏电等应急维修在所难免，有师傅肯马上来修已经不错，为了应急，双方大多数情况都是口头报价确认就开工。
他们认为，若是要求每一项工程都有完整单据，一个普通家庭很难做到；而且，上述费用的追讨时间横跨几十年，要找齐单据也非常艰难。
但法庭的判决要以事实为依据，法院唯有通过勘察现场，酌情把黄氏两兄弟能举证的全部单据的总金额一半取整，约20万元，要求他们与唐小姐根据各自享有的房屋产权份额按比例负担。至于两兄弟长期对涉案房屋进行管理付出的劳动，其要求的8万元存在依据不足，法院依据公平合理和等价有偿原则酌情定为3万元。
最终，法院作出判决，唐小姐应向黄氏兄弟一次性支付修缮费用10万元以及劳动报酬3万元；如未按时履行支付义务，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。
律师说法
按份共有人按其份额负担共有物业修缮费用
广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师认为：
〖壹〗《中华人民共和国物权法》第97条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
而第98条则规定：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
本案中，黄氏兄弟与唐小姐为按份共有人，黄氏兄弟主张多年来对共有房屋进行了管理修缮，鉴于涉案房屋系楼龄近七十年的老宅，按常理确需持续修缮、维护。
故法院结合黄氏兄弟提交的证据及现场勘察，认定他们的确对该屋进行了修缮并实际产生了费用，并根据上述法律条文规定，结合公平原则，判决唐小姐应按其享有产权份额负担相应的修缮费用。
2.根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定：一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。
黄氏兄弟追讨时间跨度达几十年的修缮费用，原则上确实存在诉讼时效的问题。但本案作为个案的具体情况是，楼龄近七十年的老宅需持续不断修缮，也无证据显示双方在本案诉讼前曾对修缮费等进行过结算，同时唐小姐对黄氏兄弟所称“长期都有提出分担维修费用”也未提出异议，故法院认定唐小姐主张”已过诉讼时效”理据不足。
3.物权法第97条还规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。
故此，李燕玲律师提醒广大市民，为最大限度减少类似纠纷的发生，建议房屋共有人对如何维护管理共有房屋等问题，最好事先约定并签订书面文件；同时，应妥善保存好相关资料及规范的单据以备必要时使用；一旦有纠纷无法协商解决，务必及时咨询专业律师意见，并循法律途径妥善处理。
