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个案回放

“赠与”在前，卖房在后，老爸无权卖房？

张大伟是张小伟（化名）的父亲，近日，两父子因为房屋问题翻了脸。

早在1995年，张大伟经白云区A村委批准，以自己的名义取得A村某宅基地块，并在上面建了一幢4层楼房。

2004年，张大伟与彭某结婚，并育有一子张小伟。次年，因城市发展，要拆迁这幢物业，因此一块新的安置宅基地，张大伟于2007年再次建了一幢4层楼房。

2010年，彭某发现张大伟与多名女性关系暧昧，还经常夜不归宿。于是在2011年向法院提起诉讼要求离婚，与此同时，两人在法院的主持下达成离婚协议。由张大伟向彭某补偿80万元，房子归张大伟个人所有，并房子登记在其一人名下。

离婚后，彭某担心张大伟日后会再生育小孩，不会把房子留给儿子张小伟。为此，彭某、张大伟、张小伟经协商后，并在两个朋友的见证下写了一份《继承房产协议》，约定张大伟自愿将其名下的房产由张小伟继承；张大伟年满55周岁后，张小伟须每月向张大伟支付生活费。

去年，张大伟在外地经营生意急需资金周转，于是向同村老友陈氏夫妇借了600万元。但张大伟在约定还款期未能清偿借款，因此，张大伟与陈氏夫妻约定，把自己名下的那幢4层楼房卖给对方，以偿还所借的600万元的借款及利息。双方签订《房屋买卖合同》，并办理了过户登记手续。

而这事爸爸张大伟并没有告知儿子张小伟，张小伟一直在那套房子居住至今。

近日，陈氏夫妻手拿合同向张小伟下了逐客令，张小伟才知道父亲偷卖房屋抵债的事实。

但是，张小伟坚决不同意搬离原居所，他认为房子是自己所有，张大伟在2011年所写的《继承房产协议》，实质上是一份赠与协议，张大伟早已把房子赠与给自己。张大伟和陈氏夫妻未经自己同意，私自签订《房屋买卖合同》予以抵偿借款，该行为严重侵害了自己的财产权，而所签合同是不能发生法律效力的。

陈氏夫妻指出，自己根本不知道《继承房产协议》的存在，由于评估过张大伟名下过房屋的市值，与欠款金额相当，才同意签订《房屋买卖合同》，并不存在恶意串通损害张小伟利益的行为。

由于涉案双方各执一词、争执不下，只好找律师帮忙。

律师说法

继承须从被继承人死亡时方能启动，继承协议≠赠与协议

国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师认为，我们首先要搞清楚张大伟起草的《继承房产协议》性质，其实是属于遗嘱，而不是赠与协议。该协议是在张大伟在两位朋友见证下书写的，约定房屋由张小伟继承而不是赠与，该协议具有遗嘱继承性质。

根据我国继承法的相关规定，继承从被继承人死亡时开始。因此，尽管该协议约定由张小伟继承涉案房产，但继承尚未开始，房屋仍归张大伟个人所有。因此房产在继承开始前，张大伟具有变更、撤销权利。

由于张大伟向陈氏夫妻借款后无力偿还，遂协商终止借款合同关系后，双方重新设立新的房屋买卖合同关系，将借款本金及利息转化为房款。

而且，该《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，张小伟没有证据证明陈氏夫妻没有支付合理“对价”（一方为换取另一方做某事的承诺而向另一方支付的金钱代价或得到该种承诺的代价），也没有证据证明张大伟和陈氏夫妻之间存在恶意串通损害自己利益的情形，又或者有其他违反法律法规强行规定的行为。

因此，上述《房屋买卖合同书》是合法有效的。再者，陈氏夫妻已办理该房屋的产权变更登记手续，其产权自登记时便归陈氏夫妻所有，张小伟应当尽快搬离并移交。