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个案回放

旧业主欠费，要由新业主交？

 去年年初，周先生通过中介公司购入一套白云区小区二手物业，并一次性付清房款、办理了一系列过户登记手续，安心安排装修公司进场装修房子。

上月，周先生如愿以偿搬进新家，但还没入住一个月，就收到物业公司的催交欠款函，信中写道：

周先生于2017年4月至今已拖欠物业管理费及滞纳金1万多元，要求一次性补交，否则将起诉周先生。

周先生纳闷了，自己才住进来不到一个月，怎会欠下如此多的管理费？

找物业管理公司查账，得知原业主在2017年3月已搬离该小区，也不再缴纳管理费了。物业公司一直联系不上原业主，直到周先生搬进来，物业公司于是直接找新业主追讨欠款。

周先生多次与物业公司交涉，坚称自己是新业主，前业主欠费与自己无关。而且，在装修期间，自己不曾入住也并未与物业公司签订物业管理服务合同。因此，自己只需缴纳从2019年1月起的物业管理费。

物业管理公司坚决不同意，还“最后通牒”：如果周先生一周内不补齐其所欠所有管理费，物业公司就会把周先生告至法庭。周先生唯有找律师求助。

律师说法

是否要替原业主还债，还需看合同条款如何写

国信信扬律师事务所陈瑞莲律师说，周先生是否有义务替原业主缴交所欠管理费，须看双方在相关合同的约定，如约定原业主欠下的管理费要由周先生承担，周先生就须向物业公司补交这笔费用。

如双方就该问题没有订立相关协议，周先生则无须承担前业主欠下的费用。

原业主所欠下的管理费，是基于原业主与物业管理公司之间的合同执行问题，该合同只能约束签字双方当事人，而不能涉及第三者。因此，周先生并无义务承担前业主欠下的管理费。

但是，如果发生下列情况，周先生就要承担购房后所欠下的物业管理费，原因有二：

1.根据《物权法》和《物业管理条例》，业主委员会的决定对业主具有约束力。据此，当业主委员会承认了物业管理公司的管理条款，且业主确实享受了该物业公司所提供的管理服务，尽管业主个人并未与该物业管理公司签订合同，业主也应当向该物业管理公司支付相应的管理费。

2.根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。因此，尽管周先生在购买和装修期间并未入住，仍应支付相应的管理费（另有约定除外）。

陈瑞莲律师说，在法律上，周先生拒绝替前业主补交物业管理费的行为，称为抗辩。而抗辩需有正当理由，否则，该行为将演变为违约行为。一般情况下，不交物业管理费，属正当的抗辩理由有以下几种：

1.因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；

2.物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但需要提供有力证据；不入住也需缴交管理费

3.物业公司提供的服务质量未达物业合同约定的标准；

4.物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；

5.物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

但周先生的情况并不涉及上面几项抗辩理由，为此，陈瑞莲律师提醒消费者，签订房屋买卖合同时，一定要把相关条款列清楚。否则，就会有可能出现一堆糊涂账，届时，就算搬进新房子也有无穷无尽的烦恼。