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祖屋是我的，还是村集体所有？

近两年，广州旧改工程如火如荼，因此产生的房屋继承和买卖问题也越来越多。

家住白云区的大徐和弟弟小徐近日就十分烦恼。

他们从小随父亲居住的自有白云区宅基地房（下称祖屋），2006年大徐和妻子结婚后搬出。2012年老爸病逝，没有留下遗嘱，也没有对处分祖屋作出如何安排。

父亲离世后，大徐也很少回祖屋。去年，大徐听亲戚说弟弟打算趁旧改之机把租屋卖了。他收到风之后坐立不安，认为祖屋是祖辈的根基，绝对不可以卖，否则就是败家。

两兄弟为了祖屋的问题吵得不可开交，小徐称，祖屋所在地块的性质是宅基地，属农村集体所有，加上现在两兄弟均不是农村户口，根据我国相关法律规定，城镇户口居民不能拥有宅基地，该地块很快就会被收归村集体所有。

既然如此，不如趁相关部门现在还不知情，赶紧卖掉！

口说无凭，小徐搜了《土地管理实施条例》、《土地登记规则》等相关法律文件给哥哥看，希望能劝服大徐赶紧卖房。

大徐仔细研读有关资料后觉得，如小徐所说那样，家里的租屋恐怕真的会被收为集体所有。

但同时他也心存疑惑：自己长那么大，还没听说谁家的祖屋会被收走！于是，就提议小徐一同去咨询律师意见。

律师说法：

建筑物及其附属建设用地使用权要一并处分

国信信扬律师事务所陈瑞莲律师说，小徐的说法并不正确。在我国，宅基地性质的房屋不能仅从地块性质去分析，还应结合地上附属的房屋和其他因素去考虑。

首先，我们从地块角度分析：根据有关证明文件记载，祖屋所属地块系宅基地性质。在我国，宅基地权属国家或集体所有。具体到本案件，该争议地块系农民集体所有。

依据土地管理法第六十二条规定的一户一宅、第六十三条规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。”

也就是说，祖屋下的土地所有权归集体所有，徐父只享有使用权，没有处分权。

我们从房屋角度分析：地块上所建房屋是公民的个人合法财产，系徐父所有，并非集体所有，徐父享有处分权。

根据物权法第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

换言之，房屋依附于宅基地块之上，房屋的所有权和宅基地的使用权是不可分割的，应当一体处分。也就是说：大徐和小徐可以合法继承祖屋。

在宅基地上已建成房屋的情况下，无论继承人户口是否迁出、是否仍为农村居民、是否已经拥有宅基地，当房屋作为遗产被继承时，其项下的宅基地使用权也应当被一体继承。任何政府部门均不可以侵犯大徐和小徐的合法继承权，不得以地块系宅基地性质、权属为集体所有而将其祖屋收走。

此外，陈瑞莲律师还提议大徐和小徐，应尽快办理祖屋的产权变更登记手续，避免日后出现不必要的权属纠纷。